Cassis est une commune unique dans les Bouches-du-Rhône. Nichée entre les calanques et la mer Méditerranée, à une vingtaine de kilomètres de Marseille, elle cumule des atouts rarement réunis : une valeur foncière parmi les plus élevées du département, une attractivité touristique internationale, et un marché locatif à double visage — location longue durée pour les résidents permanents, location saisonnière pour les visiteurs.
Gérer un bien à Cassis requiert une connaissance précise de ces deux segments et une maîtrise des spécificités réglementaires propres à une commune aussi convoitée. Notre agence immobilière à Marseille vous accompagne dans cette démarche avec une expertise du littoral provençal.
Cassis affiche en 2026 un prix moyen au mètre carré de 7 450 à 8 378 euros selon les sources consultées, ce qui en fait la commune la plus chère du département des Bouches-du-Rhône. Les appartements se négocient autour de 6 950 à 7 620 euros par mètre carré, tandis que les maisons atteignent en moyenne 8 440 à 9 002 euros par mètre carré.
Ces niveaux de prix reflètent la rareté du foncier disponible — la commune est étroitement contrainte entre les calanques classées et le relief escarpé — et l'attractivité durable d'une adresse que les acheteurs de toute la France et de l'étranger se disputent.
Le marché a connu une légère correction en 2024 avec seulement 56 transactions recensées, soit une baisse de 54 % sur deux ans, mais cette correction de volume n'a pas affecté les niveaux de prix.
Cette stabilité des prix malgré la baisse du volume témoigne de la solidité structurelle du marché cassidain et de la confiance des propriétaires dans la valeur de leurs biens.
La commune de Cassis compte environ 6 720 habitants permanents pour un parc d'environ 6 074 logements, dont 68,4 % sont des appartements. Le taux de locataires s'élève à 43,1 %, ce qui est significatif pour une commune de cette taille.
La proportion de résidences secondaires est importante, représentant une part notable du parc total — ce qui explique la forte saisonnalité de la demande locative et la coexistence de profils d'investisseurs très différents.
Cette diversité nécessite une approche personnalisée selon le type de propriétaire : résidences principales louées en absence, résidences secondaires optimisées pour les revenus locatifs, ou investissements purs en location longue durée.
Les loyers à Cassis figurent parmi les plus élevés des Bouches-du-Rhône. Le loyer moyen au mètre carré pour les appartements s'établit autour de 16 à 17 euros par mètre carré par mois en location longue durée, contre 19 euros pour les maisons.
À titre d'exemple, un appartement de 50 mètres carrés bien situé se loue entre 800 et 1 100 euros par mois selon son état et sa proximité du port. Ces niveaux de loyers ont connu une progression constante ces dernières années, restant stables ou légèrement orientés à la hausse.
Cette progression est portée par une demande structurellement supérieure à l'offre disponible, garantissant aux propriétaires une valorisation régulière de leurs revenus locatifs.
La rareté de l'offre locative à Cassis maintient une tension permanente sur le marché, permettant aux biens bien positionnés de ne connaître que de très courtes périodes de vacance.
Compte tenu des prix d'acquisition très élevés, la rentabilité brute d'un investissement locatif longue durée à Cassis reste modérée — de l'ordre de 2,5 à 3,5 % selon la surface et l'emplacement. Ce rendement limité est compensé par une valorisation patrimoniale historiquement solide.
Sur douze ans, les prix de l'immobilier dans les Bouches-du-Rhône ont progressé de +30 à 34 % selon les typologies, et Cassis a largement surperformé cette tendance.
La location saisonnière à Cassis présente un potentiel de revenus nettement supérieur à la location longue durée, notamment pendant les mois d'été. Un appartement bien situé, équipé et bien présenté peut générer pendant les 4 à 5 mois de haute saison l'équivalent de 8 à 10 mois de loyer longue durée.
Les nuitées atteignent des tarifs très élevés pendant la période estivale, portées par une demande touristique internationale qui s'oriente vers Cassis comme point de départ pour la découverte des calanques. La contrepartie est une gestion plus intensive et une vacance plus marquée hors saison.
La gestion locative à Cassis implique de maîtriser un cadre réglementaire en constante évolution. La location meublée touristique est soumise à déclaration en mairie et, dans certains cas, à autorisation de changement d'usage.
La commune peut imposer des quotas ou des conditions spécifiques à la location saisonnière, notamment pour les résidences principales. Les propriétaires de résidences secondaires souhaitant les louer en saisonnier doivent se conformer aux règles d'encadrement en vigueur, qui varient selon les communes et peuvent évoluer d'une année à l'autre.
À Cassis, les immeubles en copropriété sont nombreux et les règlements de copropriété peuvent encadrer ou interdire la location saisonnière de courte durée. La vérification préalable du règlement de copropriété et des conditions dans lesquelles la location est autorisée est une étape incontournable.
Sur un marché saisonnier comme celui de Cassis, la fixation du bon prix au bon moment conditionne directement les revenus locatifs annuels. Une tarification trop basse laisse de l'argent sur la table pendant les périodes de forte demande, tandis qu'une tarification trop élevée génère une vacance inutile.
Une gestion locative complète à Cassis comprend la rédaction et la diffusion des annonces, l'organisation et la conduite des visites, la sélection des candidats locataires, la rédaction du bail, la réalisation des états des lieux d'entrée et de sortie, l'encaissement des loyers, l'émission des quittances et la gestion des relations courantes avec le locataire. En location longue durée, ce périmètre de base représente un coût de gestion de 6 à 10 % des loyers encaissés selon les agences.
La garantie loyers impayés (GLI), souscrite en option auprès du gestionnaire, représente un coût supplémentaire de 2 à 3 % du loyer. Elle couvre les loyers impayés, les dégradations locatives et les frais de procédure en cas de contentieux. À Cassis, où les loyers sont élevés, l'activation d'une GLI représente une sécurisation importante du revenu locatif, notamment lorsque le bien est loué en longue durée. Notre expertise en gestion locative Marseille s'étend naturellement à l'ensemble du littoral provençal pour vous offrir un service de proximité adapté aux spécificités de chaque commune.
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