Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est le dispositif d'aide le plus puissant dont disposent les primo-accédants pour financer leur premier logement neuf à Marseille. En 2026, il fait l'objet d'évolutions importantes qui élargissent l'accès au dispositif et augmentent les montants finançables.
Prolongé jusqu'au 31 décembre 2027, avec des plafonds de ressources revalorisés et une extension à tout le territoire national, le PTZ constitue aujourd'hui une opportunité que tout acheteur primo-accédant à Marseille doit intégrer dans son plan de financement.
Depuis le 1er avril 2025, une évolution majeure a transformé le PTZ : le dispositif est désormais étendu à tous les logements neufs sur l'ensemble du territoire national, sans restriction de zone géographique. Cette ouverture, qui bénéfice aussi aux zones moins tendues (B2 et C), confirme pour Marseille — classée en zone A — le maintien d'un PTZ à des conditions maximales.
Le dispositif est prolongé jusqu'au 31 décembre 2027, ce qui donne aux acheteurs une visibilité suffisante pour planifier leur projet d'achat. Les règles de 2026 s'appliquent aux offres de prêt émises dans l'année, ce qui implique de vérifier les conditions en vigueur au moment précis de l'émission de l'offre.
L'une des principales évolutions du PTZ en 2026 est la revalorisation des plafonds de ressources de 8 à 13 % selon les zones, permettant à davantage de ménages d'accéder au dispositif. En zone A — qui inclut Marseille — une personne seule peut désormais gagner jusqu'à 37 000 euros annuels (revenu fiscal de référence de l'année N-2) pour être éligible.
Pour un couple, le plafond est plus élevé et varie selon la composition du foyer. Cette revalorisation est significative : des ménages qui étaient exclus du PTZ en 2024 peuvent désormais en bénéficier, élargissant l'éligibilité à une part importante de la classe moyenne marseillaise.
Le PTZ peut financer jusqu'à 50 % du coût total de l'opération dans le neuf en zone A. Ce plafond de quotité est le plus élevé jamais accordé depuis la création du dispositif. En pratique, cela signifie que sur un appartement neuf à 280 000 euros à Marseille, le PTZ peut financer jusqu'à 140 000 euros sans aucun intérêt.
Le remboursement s'étale sur 20 ou 25 ans avec une période de différé pouvant atteindre 15 ans selon les revenus, ce qui permet de ne pas rembourser le PTZ dans les premières années suivant l'acquisition — une aide précieuse pour les ménages dont la trésorerie est serrée dans les premières années de propriété.
Notre agence immobilière à Marseille accompagne les primo-accédants dans l'optimisation de leur plan de financement PTZ.
Pour bénéficier du PTZ, l'acheteur doit être primo-accédant, c'est-à-dire ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant la demande de prêt. Cette règle des deux ans est calculée à partir de la date d'émission de l'offre de prêt.
Plusieurs exceptions permettent à des personnes ayant déjà été propriétaires de récupérer leur statut de primo-accédant : les personnes en situation de handicap reconnu, les victimes de catastrophe naturelle rendant le logement inhabitable, et depuis 2026, les acquéreurs d'un logement en Bail Réel Solidaire (BRS).
Le PTZ s'applique principalement à l'achat d'un logement neuf — appartement ou maison individuelle, en VEFA ou achevé mais jamais habité. Il peut également financer un logement ancien à condition que les travaux de rénovation représentent au moins 25 % du coût total de l'opération.
À Marseille, la quasi-totalité des PTZ accordés concernent des achats dans le neuf, le seuil de 25 % de travaux étant difficile à atteindre dans les secteurs où le bâti ancien est cher. Le logement doit être affecté à la résidence principale de l'acheteur.
L'éligibilité au PTZ est déterminée par le revenu fiscal de référence (RFR) de l'année N-2 — soit l'avis d'imposition de 2024 pour un PTZ demandé en 2026. C'est l'intégralité du foyer fiscal qui est prise en compte, pas seulement les revenus de l'emprunteur principal.
Si un ménage a connu une évolution significative de ses revenus entre l'année N-2 et l'année de la demande — promotion, changement d'emploi, naissance d'un enfant — cette situation peut modifier l'éligibilité dans un sens ou dans l'autre.
Un célibataire dont le RFR de 2024 s'élève à 32 000 euros souhaite acheter un T2 neuf de 45 mètres carrés à 210 000 euros dans le 10e arrondissement. En zone A avec un foyer d'une personne, il est éligible au PTZ.
La quotité de 50 % lui permet d'emprunter jusqu'à 105 000 euros sans intérêts. Combiné à un apport de 15 000 euros et un prêt principal de 90 000 euros, ce montage lui permet d'acquérir son logement avec des mensualités réduites et une économie d'intérêts de plusieurs milliers d'euros sur la durée du PTZ.
Un couple avec un enfant, dont le RFR combiné de 2024 s'élève à 58 000 euros, envisage d'acheter un T3 neuf de 70 mètres carrés à 320 000 euros dans le 9e arrondissement. Avec un foyer de 3 personnes en zone A, le plafond de ressources est plus élevé et le couple reste éligible au PTZ.
La quotité de 50 % leur permet de financer jusqu'à 160 000 euros sans intérêts, soit la moitié du prix d'acquisition. Le crédit principal sera de 145 000 euros si le couple dispose d'un apport de 15 000 euros. Ce montage réduit sensiblement le coût total du crédit et améliore le reste à vivre mensuel.
Le PTZ est un prêt complémentaire : il ne peut pas financer l'intégralité du projet et doit être complété par un crédit principal auprès d'un établissement bancaire. La banque qui accorde le PTZ reste libre de le refuser si elle considère que le dossier de l'emprunteur ne présente pas une solvabilité suffisante.
Dans les quartiers marseillais situés en zone ANRU ou QPV, la combinaison PTZ + TVA réduite à 5,5 % constitue l'optimum fiscal pour les primo-accédants. La TVA réduite diminue le prix affiché d'environ 14,5 %, ce qui réduit mécaniquement la base de calcul du PTZ et améliore la faisabilité financière de l'opération. Découvrez les programmes neufs Est Marseille 2026 éligibles à ces dispositifs.
Les primo-accédants salariés d'entreprises de plus de 10 salariés peuvent compléter leur PTZ avec un prêt Action Logement à taux préférentiel. Ce prêt, dont le montant varie selon la taille de l'entreprise et les accords collectifs en vigueur, peut financer 10 000 à 30 000 euros supplémentaires à un taux réduit.
La loi de finances 2026 a ouvert le PTZ aux acquéreurs d'un logement en Bail Réel Solidaire (BRS), y compris pour les reventes. Le BRS permet d'acheter le logement sans acheter le terrain — qui reste propriété d'un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) — réduisant le prix d'achat de 20 à 40 % par rapport au marché. Combiné au PTZ, ce dispositif permet à des ménages aux revenus modestes d'accéder à la propriété dans des secteurs comme Marseille où les prix ont fortement progressé ces dernières années.
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