Les frais de notaire constituent l'une des premières questions que se posent les acheteurs d'un logement neuf à Marseille. Souvent appelés "frais d'acquisition", ils regroupent en réalité plusieurs postes distincts dont la majeure partie revient à l'État et aux collectivités locales, et non au notaire lui-même.
Dans l'immobilier neuf, ces frais sont considérablement réduits par rapport à l'ancien — un avantage fiscal direct qui peut représenter une économie de 15 000 à 20 000 euros selon le prix du bien. Notre agence immobilière à Marseille vous aide à comprendre comment les calculer, les comprendre et les anticiper.
La différence de niveau entre les frais de notaire dans le neuf et dans l'ancien repose sur les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), qui constituent la part la plus importante des frais d'acquisition. Dans l'ancien, les DMTO représentent environ 5,81 % du prix de vente dans les Bouches-du-Rhône.
Dans le neuf, ils sont réduits à seulement 0,715 % du prix hors taxes. Cette réduction résulte d'une politique publique délibérée visant à encourager la construction de logements neufs conformes aux normes environnementales et énergétiques actuelles.
En 2026, le neuf conserve son avantage fiscal. Les discussions parlementaires sur une possible hausse des DMTO ont abouti à une mesure qui touche principalement les transactions dans l'ancien et les secundo-accédants. Les primo-accédants et les acheteurs dans le neuf ont été explicitement préservés.
Cette stabilité renforce la prévisibilité du budget d'acquisition pour les acheteurs qui se positionnent sur des programmes marseillais en cours de commercialisation.
Sur un bien de 300 000 euros à Marseille, la différence de frais de notaire entre le neuf et l'ancien est de l'ordre de 15 000 à 18 000 euros. Cette somme représente souvent une partie significative de l'apport personnel nécessaire pour obtenir un financement bancaire.
Pour un acheteur dont l'apport est limité, l'achat dans le neuf peut donc être plus accessible qu'il n'y paraît au premier abord, malgré un prix au mètre carré généralement supérieur à celui de l'ancien dans le même secteur. Cet avantage s'avère particulièrement intéressant pour investir à Marseille dans l'immobilier locatif.
Les investisseurs peuvent ainsi optimiser leur rendement initial en réduisant significativement les coûts d'entrée sur chaque acquisition.
Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) représentent la taxe payée à l'État et aux collectivités locales lors du transfert de propriété. Dans le neuf, ils s'élèvent à 0,715 % du prix de vente hors taxes. Pour un appartement neuf à 250 000 euros HT à Marseille, les DMTO représentent environ 1 788 euros.
Une somme marginale par rapport aux 14 525 euros qui auraient été dus pour le même prix dans l'ancien (5,81 %). C'est cette différence qui explique l'essentiel de l'avantage financier du neuf sur l'ancien en matière de frais d'acquisition.
La rémunération propre du notaire, appelée émoluments, est calculée selon un barème progressif encadré par décret et identique dans tout le pays. Pour un bien de 200 000 euros, les émoluments s'élèvent à environ 2 875 euros TTC selon le barème 2026.
Ce barème est dégressif : plus le prix est élevé, plus le taux appliqué à la tranche supérieure est faible. Depuis la loi Macron, les notaires ont la possibilité d'accorder une remise sur leur rémunération pour les transactions dépassant 100 000 euros.
Les débours correspondent aux frais avancés par le notaire pour le compte de l'acheteur : consultation du cadastre, vérification des hypothèques, extrait Kbis, diagnostics et autres formalités administratives. Ils représentent généralement entre 500 et 1 500 euros selon la complexité du dossier.
La contribution de sécurité immobilière, quant à elle, est une somme versée à l'État pour les formalités d'enregistrement et de publicité foncière, équivalente à 0,10 % du prix de vente avec un minimum de 15 euros. Ces deux postes sont identiques dans le neuf et dans l'ancien.
Pour un studio neuf de 35 mètres carrés acquis 160 000 euros dans le 10e arrondissement de Marseille, les frais d'acquisition se décomposent approximativement comme suit : DMTO à 0,715 % = 1 144 euros ; émoluments du notaire selon barème = environ 1 820 euros TTC ; débours = environ 800 euros ; contribution de sécurité immobilière = 160 euros.
Total des frais d'acquisition : environ 3 924 euros, soit 2,45 % du prix. Le même bien dans l'ancien aurait généré des frais de l'ordre de 11 200 à 12 800 euros (7 à 8 %), soit une différence de 7 000 à 9 000 euros.
Pour un appartement de 3 pièces neuf acquis 320 000 euros dans le 8e arrondissement, les frais d'acquisition s'élèvent à environ : DMTO = 2 288 euros ; émoluments du notaire = environ 3 050 euros TTC ; débours = environ 1 000 euros ; contribution = 320 euros.
Total : environ 6 658 euros, soit 2,1 % du prix. Le même achat dans l'ancien pour un prix équivalent aurait coûté entre 22 400 et 25 600 euros en frais de notaire — une différence de près de 19 000 euros qui représente une économie substantielle.
Pour un appartement de 4 pièces neuf à 480 000 euros dans le 9e arrondissement, les frais d'acquisition représentent environ : DMTO = 3 432 euros ; émoluments = environ 3 600 euros TTC ; débours = environ 1 200 euros ; contribution = 480 euros. Total : environ 8 712 euros, soit 1,8 % du prix.
Les frais de notaire peuvent être financés par l'emprunt immobilier, à condition de disposer d'un apport suffisant pour couvrir au moins leur montant. La plupart des établissements bancaires acceptent de financer les frais d'acquisition dans le neuf lorsqu'ils représentent 2-3 % du prix.
Une confusion fréquente consiste à additionner la TVA à 20 % (incorporée dans le prix affiché par le promoteur) et les frais de notaire, donnant l'impression que le neuf est beaucoup plus coûteux que l'ancien. Dans la réalité, le prix affiché par le promoteur inclut déjà la TVA.
De nombreux promoteurs marseillais proposent des offres commerciales incluant les frais de notaire offerts, notamment pour les livraisons imminentes ou les derniers lots disponibles sur un programme. Ces offres, qui représentent une économie directe de 3 000 à 8 000 euros selon le prix du bien, méritent d'être comparées attentivement.
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