Marseille s'impose en 2026 comme l'une des métropoles françaises les plus attractives pour l'achat dans l'immobilier neuf. Deuxième ville de France avec 870 000 habitants, elle cumule des fondamentaux solides : une demande locative structurellement forte portée par 60 000 étudiants et un bassin d'emploi de 380 000 salariés, des projets de transformation urbaine d'envergure qui reconfigurent des quartiers entiers, et des prix encore compétitifs face à Lyon ou Bordeaux.
En 2026, après la correction de 2023-2024, le marché retrouve un équilibre progressif et offre aux acheteurs des conditions d'entrée plus favorables qu'au sommet du cycle précédent. Notre agence immobilière à Marseille vous accompagne dans chaque étape de votre projet dans le neuf, de la sélection du programme à la signature.
Le marché du logement neuf à Marseille affiche un prix médian de 4 595 euros par mètre carré en 2026, en légère baisse de 4 % sur un an. Cette correction ponctuelle intervient après une progression de 12 % sur cinq ans qui avait porté les prix à des niveaux records sur certains secteurs. La tendance de fond reste haussière sur le moyen terme, portée par la transformation urbaine et l'attractivité croissante de la métropole. Le volume de transactions dans les Bouches-du-Rhône a rebondi de 11,8 % en 2025, confirmant que la demande est de retour après deux années de correction.
Le marché de l'ancien affiche quant à lui un prix moyen à 3 513 euros par mètre carré pour les appartements, soit un écart de 30 % avec le neuf — un différentiel qui se justifie par les avantages spécifiques du neuf en termes de garanties, de performance énergétique et de frais d'acquisition réduits.
La production de logements neufs à Marseille se concentre sur un nombre limité de secteurs. Le périmètre d'Euroméditerranée (2e et 3e arrondissements) reste le principal générateur de nouveaux programmes, avec des résidences livrées et des commercialisations actives tout au long de 2026 dans le secteur Arenc-Euromed 2. Les 8e et 9e arrondissements accueillent les programmes les plus premium, avec des prix qui dépassent régulièrement 5 000 euros par mètre carré.
Les 10e, 12e et 13e arrondissements proposent une offre résidentielle pour les familles, à des prix plus accessibles compris entre 3 500 et 4 200 euros par mètre carré. Enfin, les 15e et 16e arrondissements concentrent les programmes les plus accessibles, souvent en TVA réduite, à partir de 2 500 euros par mètre carré.
Le marché neuf marseillais est alimenté par trois profils d'acheteurs distincts. Les primo-accédants, encouragés par le PTZ maintenu jusqu'en 2027 et les frais de notaire réduits, représentent une part croissante des acquéreurs — près d'un emprunteur sur deux ayant obtenu un crédit immobilier fin 2025 était primo-accédant. Les familles en résidence principale ciblent les arrondissements résidentiels de l'est et du sud, attirées par la qualité des programmes neufs conformes RE2020.
Les investisseurs, qui avaient largement profité du Pinel jusqu'à fin 2024, se réorientent vers le LMNP et le LLI, deux dispositifs qui offrent en 2026 des opportunités fiscales intéressantes sur les marchés locatifs tendus comme Marseille. Pour aller plus loin sur les stratégies d'acquisition à rendement, consultez notre guide pour investir à Marseille.
L'achat dans le neuf à Marseille bénéficie d'un avantage fiscal immédiat : les frais de notaire ne dépassent pas 2-3 % du prix de vente, contre 7-8 % dans l'ancien. Sur un appartement à 280 000 euros, c'est une économie directe de 14 000 à 17 000 euros. Combiné au PTZ qui peut financer jusqu'à 50 % du projet sans intérêts pour les primo-accédants éligibles, ce double avantage réduit significativement le coût réel d'entrée dans la propriété.
Dans les quartiers éligibles aux zones ANRU et QPV, la TVA réduite à 5,5 % amplifie encore ces économies, permettant d'accéder à la propriété neuve dans des conditions proches de celles de l'ancien mais avec les garanties et les performances du neuf.
Dans un contexte réglementaire où les logements classés F ou G ne peuvent plus être mis en location depuis janvier 2025, l'achat d'un logement neuf conforme RE2020 constitue une décision patrimoniale prudente. Un appartement neuf à Marseille est systématiquement classé A ou B au DPE, ce qui lui assure une valeur locative et une liquidité à la revente supérieures à celles d'un bien ancien comparable.
Les charges d'énergie réduites — particulièrement appréciables dans une ville où les besoins en climatisation sont importants — constituent un argument supplémentaire pour les locataires comme pour les occupants.
L'achat en VEFA à Marseille s'accompagne de cinq garanties légales — GFA, parfait achèvement, biennale, décennale et phonique — qui couvrent l'acheteur de la livraison jusqu'à dix ans après celle-ci. Ces protections offrent une tranquillité d'esprit totalement absente dans l'ancien, où l'acheteur découvre souvent l'état réel du bien après la signature.
Pour les investisseurs locatifs, l'absence de travaux dans les premières années et la sécurité apportée par ces garanties réduisent les aléas budgétaires et améliorent la visibilité sur la rentabilité nette de l'opération.
Depuis la fin du dispositif Pinel au 31 décembre 2024, le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) s'impose comme le principal levier fiscal pour les investisseurs dans le neuf à Marseille. Ce statut permet d'amortir comptablement le bien et les meubles, réduisant fortement — parfois à zéro — la fiscalité sur les revenus locatifs pendant 15 à 20 ans. La location meublée génère par ailleurs des loyers supérieurs de 15 à 25 % à ceux de la location nue, avec une demande locative robuste à Marseille sur les petites et moyennes surfaces.
Le rendement brut moyen d'un appartement neuf en LMNP à Marseille se situe entre 4 et 6 % selon le secteur et la surface.
Entré en vigueur en janvier 2025, le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif d'État qui propose une TVA réduite à 10 % sur l'acquisition et un crédit d'impôt sur une durée pouvant atteindre 20 ans, en contrepartie d'un engagement de location à des loyers plafonnés accessibles aux classes moyennes. À Marseille, classée en zone tendue, plusieurs programmes neufs sont éligibles au LLI, notamment dans le secteur Euroméditerranée.
Ce dispositif offre une rentabilité nette sécurisée de 3,5 à 5 % selon les estimations, dans une logique patrimoniale de long terme qui convient aux investisseurs qui cherchent la sécurité plutôt que le rendement maximal.
La loi de finances 2026 a introduit le dispositif Jeanbrun (ou "statut du bailleur privé"), qui permet aux propriétaires de logements neufs loués en location nue de déduire chaque année entre 3,5 et 5,5 % de la valeur du bien de leur assiette fiscale, avec un plafond de déduction annuelle allant de 8 000 à 12 000 euros selon le niveau de loyer pratiqué. Ce mécanisme d'amortissement en location nue constitue une nouveauté significative pour les propriétaires bailleurs qui préfèrent la location nue à la location meublée, en leur offrant un avantage fiscal comparable à celui du LMNP sans les contraintes de gestion d'un logement meublé.
Le secteur d'Euroméditerranée concentre les programmes neufs les plus actifs en 2026, avec des livraisons imminentes et des commercialisations en cours dans le secteur Arenc-Euromed 2. Des résidences comme SINOPIA (Constructa) proposent des appartements du studio au 5 pièces avec terrasses à des prix autour de 3 500 euros par mètre carré, dans un quartier en pleine transformation bénéficiant de 7 milliards d'euros d'investissements publics et privés. La perspective de valorisation à moyen terme est l'une des plus documentées du marché marseillais.
Les arrondissements du sud et de l'est proposent les programmes neufs les plus qualitatifs pour les résidences principales familiales. Le 8e arrondissement, avec ses résidences proches des plages et du Parc Borély entre 4 500 et 7 000 euros par mètre carré, reste la référence haut de gamme. Le 9e arrondissement, à la porte des calanques, propose des programmes entre 3 800 et 6 000 euros par mètre carré. Le 10e arrondissement offre un bon rapport rendement-qualité entre 3 500 et 4 200 euros par mètre carré. Le 12e arrondissement, très recherché par les familles autour de Saint-Barnabé et La Fourragère, accueille des programmes rares à des prix intermédiaires.
Le 13e arrondissement (Château-Gombert, La Rose) et le 15e arrondissement proposent les programmes neufs les plus accessibles de Marseille, souvent en TVA réduite, à partir de 2 500 à 3 200 euros par mètre carré. Ces secteurs offrent des rendements locatifs élevés (6 à 8 % brut dans certains secteurs du 13e) et un potentiel de valorisation à long terme porté par les projets urbains en cours.
Marseille est une ville dont le marché neuf offre aujourd'hui des opportunités réelles pour tous les profils d'acheteurs, à condition de bien identifier le secteur, le programme et le dispositif fiscal adaptés à chaque situation. Notre connaissance actualisée de l'ensemble des programmes en commercialisation, notre maîtrise des dispositifs fiscaux disponibles et notre réseau local constituent les atouts que nous mettons au service de chaque client qui nous confie son projet dans l'immobilier neuf marseillais.
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