La VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) est le mode d'acquisition dominant dans l'immobilier neuf. À Marseille, où les programmes neufs se multiplient dans les secteurs en transformation comme Euroméditerranée, le 8e arrondissement ou les quartiers résidentiels de l'est, la grande majorité des logements neufs se vendent en VEFA — c'est-à-dire sur plan, avant ou pendant la construction.
Ce mode d'achat présente des avantages significatifs, mais aussi des spécificités qui nécessitent une bonne compréhension du processus, des étapes clés et des droits de l'acheteur à chaque moment de la transaction. Notre agence immobilière à Marseille vous accompagne dans cette démarche complexe.
La VEFA est un contrat de droit français défini aux articles L261-1 à L261-22 du Code de la construction et de l'habitation. Il permet d'acheter un logement neuf qui n'est pas encore construit ou dont la construction n'est pas achevée. L'acquéreur devient propriétaire progressivement, au fur et à mesure de l'avancement des travaux.
Il est d'abord propriétaire du sol et des fondations, puis des murs, puis de l'ensemble de la construction jusqu'à la livraison finale. Ce transfert progressif de propriété est la caractéristique centrale qui distingue la VEFA de tout autre mode d'acquisition immobilière.
Acheter en VEFA à Marseille présente plusieurs avantages concrets. Le prix est fixé définitivement à la signature, quelles que soient les évolutions du coût de la construction. Les frais de notaire sont réduits à 2-3 % du prix contre 7-8 % dans l'ancien. Cinq garanties légales obligatoires protègent l'acheteur de la livraison jusqu'à dix ans après celle-ci.
Le paiement est échelonné au rythme du chantier, évitant de mobiliser l'intégralité des fonds dès le départ. Et la personnalisation du logement est possible avant le début des travaux, permettant d'adapter les finitions à ses goûts et à son mode de vie.
L'achat en VEFA implique également des contraintes qu'il convient d'anticiper. Le logement n'existe pas encore ou est en cours de construction : l'acheteur doit se projeter sur la base de plans, de descriptifs et de maquettes, sans pouvoir visiter le bien avant la livraison.
Les délais de livraison s'étendent généralement de 18 à 36 mois, et des retards sont fréquents. La gestion des appels de fonds avec la banque requiert une organisation rigoureuse.
L'évaluation de la qualité du bien livré lors du procès-verbal de livraison est une étape critique qui demande préparation et vigilance.
La première étape consiste à identifier le programme qui correspond à son budget, à sa localisation souhaitée et à ses critères de logement (surface, nombre de pièces, présence d'un extérieur, parking). À Marseille en 2026, plusieurs dizaines de programmes sont en commercialisation ou en livraison imminente.
Les prix allant de moins de 2 500 euros par mètre carré dans les secteurs nord à plus de 7 000 euros par mètre carré dans le 8e arrondissement. La sélection d'un promoteur solide, avec un historique de livraisons dans les délais, est une étape préalable indispensable à toute signature.
La première étape consiste à identifier le programme qui correspond à son budget, à sa localisation souhaitée et à ses critères de logement (surface, nombre de pièces, présence d'un extérieur, parking). À Marseille en 2026, plusieurs dizaines de programmes sont en commercialisation ou en livraison imminente, avec des prix allant de moins de 2 500 euros par mètre carré dans les secteurs nord à plus de 7 000 euros par mètre carré dans le 8e arrondissement.
La sélection d'un promoteur solide, avec un historique de livraisons dans les délais, est une étape préalable indispensable à toute signature.
Le contrat de réservation VEFA formalise l'engagement de l'acheteur. Il précise le logement réservé, le prix prévisionnel, les délais prévisionnels de signature de l'acte de vente et de livraison, et les conditions d'annulation. Un dépôt de garantie plafonné à 5 % du prix est généralement demandé.
L'acheteur dispose ensuite d'un délai de rétractation de 10 jours pendant lequel il peut annuler son engagement sans frais ni motif.
Dans les semaines suivant la signature du contrat de réservation, l'acheteur finalise son plan de financement : demande de PTZ si éligible, négociation du crédit principal, éventuellement prêt Action Logement. La banque évalue la solvabilité du dossier et émet une offre de prêt sous condition.
Cette étape est critique : si le financement est refusé après deux demandes sérieuses, la condition suspensive de financement permet d'annuler la réservation et de récupérer le dépôt de garantie.
La signature de l'acte authentique chez le notaire marque le début officiel du transfert de propriété. C'est à cette date que l'acheteur verse les frais de notaire (2-3 % dans le neuf) et une première tranche du prix selon le calendrier contractuel.
L'acte de vente confirme toutes les conditions de la transaction : prix définitif, descriptif du logement, calendrier des appels de fonds, garanties et conditions de livraison.
À chaque étape clé du chantier — fondations (35 %), mise hors d'eau (70 %), achèvement (95 %) — le promoteur adresse un appel de fonds à l'acheteur, qui le transmet à sa banque pour déblocage partiel du crédit. Pendant cette période, l'acheteur paie des intérêts intercalaires sur les sommes déjà débloquées. La durée de cette phase de construction — généralement 12 à 24 mois à Marseille selon les programmes — conditionne directement le montant total des intérêts intercalaires payés.
Quelques semaines avant la remise des clés, le promoteur organise généralement une visite préalable à la livraison permettant à l'acheteur de découvrir son futur logement et de signaler d'éventuels travaux inachevés ou défauts manifestes. Cette visite n'a pas la valeur juridique de la livraison officielle, mais elle permet d'anticiper les réserves qui seront inscrites dans le procès-verbal de livraison et de donner au promoteur le temps de corriger certains défauts avant la remise des clés.
La remise des clés est la dernière étape de la transaction. L'acheteur visite son logement en présence du promoteur, note sur le procès-verbal de livraison toutes les anomalies constatées, et verse le solde de 5 % — ou le consigne en cas de réserves importantes. Il reçoit tous les documents associés au bien (règlement de copropriété, carnet d'entretien, notices des équipements) et dispose ensuite d'un délai de 30 jours pour signaler des défauts supplémentaires non détectés lors de la visite.
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